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Häufige Fragen2018-07-19T13:37:02+00:00

FAQ für Verkäufer


Wie hoch ist die Maklercourtage und wer zahlt diese?2018-06-23T15:39:40+00:00

Bei privaten Immobilienkäufen und -verkäufen ist die Courtage frei verhandelbar und beträgt i.d.R. zwischen 3% und 6% des Kaufpreises zzgl. MwSt.. 

Wie hoch ist der Wert meiner Immobilie?2018-06-23T13:08:29+00:00

Der Wert Ihrer Immobilie ist von sehr vielen Faktoren abhängig, wie z.B. Lage, Baujahr, Zustand, Grundstücksfläche, Ausstattung, Wohnfläche, Zimmeranzahl sowie der aktuellen Situation am lokalen Immobilienmarkt und am Finanzmarkt. Daher kann der Wert einer Immobilie nicht pauschal ermittelt werden.

Lesen Sie hierzu unseren ausführlichen Beitrag zum Immobilienwert.

Gerne erstellen wir für Ihre Immobilie eine individuelle Wertanalyse.

Benötige ich beim Verkauf meiner Immobilie einen Energieausweis?2018-06-23T15:25:14+00:00

Ja! Seit 2015 benötigen Sie beim Verkauf einer Immobilie i.d.R einen Energieausweis.

ACHTUNG: es droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000,- €!

Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV sind Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien ebenfalls betroffen. Werte des Energieausweises müssen in dem Inserat angezeigt werden, wenn Sie einen Ausweis haben. § 16 a Abs. 2 verlangt die Pflichtangaben in Anzeigen nur bei Vorliegen eines Energieausweises.

Von der Energieausweispflicht befreit sind nur:

– Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50m²
– Baudenkmäler oder Gebäude innerhalb von Ensemble- oder denkmalgeschützten Bereichen
– Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt bzw. beheizt oder gekühlt werden (weniger als 4 Monate oder unter 25 % einer ganzjährigen Nutzung) wie etwa Ferienhäuser

Die Kosten für einen Energieausweis können bis zu 500 € betragen. Wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, erhalten Sie den Energieausweis kostenlos.

Verkauf mit oder ohne Immobilienmakler?2018-06-23T15:38:50+00:00

Ein professioneller und erfahrener Immobilienmakler kennt den lokalen Immobilienmarkt ganz genau. Er ist in der Lage, einen marktgerechten und realistischen Kaufpreis zu ermitteln. Sowohl bei einem zu niedrigen Preis als auch bei einem zu hohen Preis laufen Sie als Eigentümer Gefahr, dass Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen oder Sie einen erheblichen Verlust verbuchen müssen.
Der Verkauf einer Immobilie darf nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Vielen Eigentümern fehlt schlichtweg die Zeit und das nötige Fachwissen, um dieser Aufgabe angemessen gewappnet zu sein.

Lesen Sie hierzu unseren ausführlichen Beitrag ‚Immobilien schnell und sicher verkaufen‘.

Gerne sind wir Ihnen bei dem Verkauf Ihrer Immobilie behilflich. Schauen Sie sich hierzu unsere Leistungen an.

Warum benötigen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie ein Exposé?2018-06-23T15:47:42+00:00

In einem Exposé sind alle wesentlichen Merkmale des Verkaufsobjekts aufgeführt. Es informiert die Interessenten über die Immobilie, Lage, Ausstattung, Nutzungskonzept und Energiewerte und letztendlich auch über den Kauf- bzw. Mietpreis. Wir von Maximilian Speith Immobilien erstellen exklusive Exposés, die auch für das Finanzierungsgespräch mit der Bank geeignet sind. 

Wer beauftragt den Notar?2018-06-23T15:54:35+00:00

Sobald der potentielle Käufer ausfindig gemacht und die Finanzierung sichergestellt worden ist, beauftragen wir, in Abstimmung mit dem Käufer, den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs.
Der Käufer einer Immobilie darf den Notar auswählen. Im Rahmen unserer Dienstleistung und unseres Netzwerkes bieten wir den Käufern selbstverständlich unsere Unterstützung an und übermitteln an den ausführenden Notar die vom Käufer und Eigentümer benötigten Informationen. Darüberhinaus stimmen wir einen für alle Parteien gerechten Termin für die Beurkundung ab.

Wie viel kostet mich der Verkauf meiner Immobilie?2018-06-23T16:15:29+00:00

Die Kosten richten sich beim Verkauf Ihrer Immobilie i.d.R. nach dem Wert der Immobilie und der individuellen Verkaufssituation.

Folgende Kosten können für Sie entstehen:

  • Kosten für den Energieausweis:
    Dieser ist beim Verkauf einer Immobilie seit dem 01.05.2014 Pflicht. Die Kosten betragen hierfür bis zu 500 €. 
  • Notargebühren:
    Für die Löschung von Rechten Dritter berechnet der Notar z.B. bei einem Geschäftswert von 300.000 € ca. 250 €. 

    (Bitte kontaktieren Sie hierzu Ihren Notar)
  • ggf. Wertgutachten
    Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf  durch einen Immobilien-Sachverständiger ermitteln lassen wollen, wird das Gutachten für ein Haus mit einem Verkehrswert von 300.000 € ca. 1.700 € kosten.
  • ggf. Spekulationssteuer:
    Veräußern Sie z.B. ein Haus oder eine Eigentumswohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf bzw. der Fertigstellung und haben dieses/diese nicht mindestens in den vorangegangenen 2 Jahren selbst bewohnt, liegt ein Spekulationsgeschäft vor. Den daraus entstehenden Gewinn müssen Sie dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.  (Bitte kontaktieren Sie hierzu Ihren Steuerberater)
  • ggf. Vorfälligkeitsentschädigung:
    Wenn das Darlehen für Ihre zu verkaufende Immobilie noch keine 10 Jahre läuft, kann Ihr Finanzierungspartner bei der Kündigung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern. Denn ein Darlehensvertrag ist i.d.R erst nach diesem Zeitraum unter Einhaltung der Kündigungsfristen für Sie ohne weitere Kosten kündbar.

    Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind verschiedene Faktoren entscheidend. So spielt die Restschuld, die Höhe der vereinbarten Zinsen, der Zinssatz und die verbleibende Darlehenszeit eine große Rolle.
    (Bitte kontaktieren Sie diesbezüglich vor dem Verkauf Ihres Hauses unbedingt Ihren Finanzierungspartner) 
  • ggf. Gewerbesteuer
    Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zum Bau, Kauf oder zur Modernisierung verkauft haben, können die Gewinne aus den Verkaufserlösen unter Umständen den Einkünften aus gewerblichen Grundstückshandel unterliegen. Somit entstehen steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG. Der Gewerbesteuerhebesatz wird von den Kommunen festgelegt.

    (Bitte kontaktieren Sie hierzu Ihren Steuerberater)
Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meiner Immobilie?2018-06-23T16:23:37+00:00

Bei der Aufnahme Ihrer Immobilie besprechen wir gemeinsam mit Ihnen den Aufnahmebogen, welchen wir für die Erstellung des exklusiven Exposés benötigen. Sollten evtl. Unterlagen nicht vorliegen, sind wir Ihnen bei der Besorgung selbstverständlich gerne behilflich.

Was muss ich bei der Übergabe meiner Immobilie beachten?2018-06-23T16:25:54+00:00

Sobald Sie Ihre Immobilie nach der Freigabe des Notars an den Käufer übergeben, müssen Sie alle vorhandenen Schlüssel, den Energieausweis sowie die Objekt- und Versicherungsunterlagen an den neuen Besitzer aushändigen. In dem mit dem Käufer gemeinsam erstellten Übergabeprotokoll müssen alle Zählerstände wie z.B. Strom, Wasser und Gas festgehalten werden.

Unser Tipp:
Informieren Sie umgehend die Energieversorger schriftlich über den Besitzübergang und die erfassten Zählerstände. 

Welche Steuern fallen beim Verkauf meiner Immobilie an?2018-06-23T16:31:10+00:00

Grundsätzlich ist der Verkauf einer privaten Wohn-Immobilie steuerfrei. Eine sog. Spekulationssteuer fällt nur dann an, wenn keine der nachfolgenden Vorraussetzungen erfüllt wird:

  • die Immobilie wurde ausschließlich vom Eigentümer genutzt
  •  die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangen Kalenderjahren vom Eigentümer selbst bewohnt
  • zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung  liegen mindestens 10 Jahre

Sollten Sie jedoch mehr als drei Immobilien in fünf Jahren erwerben, erstellen oder verkaufen, wird die sogenannte “Drei-Objekts-Grenze” überschritten und der Verkauf der Immobilien fällt steuerlich unter den gewerblichen Handel.

FAQ für Vermieter


Wer wählt den zukünftigen Mieter aus?2018-06-24T12:17:54+00:00

Wir stellen Ihnen selbstverständlich eine Auswahl potentieller Mieter für Ihre zu vermietende Immobilie vor. Falls kein Mietinteressent Ihren Vorstellungen entspricht, werden wir uns erneut auf die Suche nach einem geeigneten Mieter begeben. Selbstverständlich entstehen dabei keine zusätzlichen Kosten für Sie.

Wie finde ich einen geeigneten Mieter?2018-06-24T12:37:38+00:00

Die Suche nach einem potentiellen Mieter in Berlin und Umgebung gestaltet sich genauso wie in jeder anderen Stadt. Nachdem Sie entschieden haben, für welchen Zeitraum die Wohnung vermietet werden soll, wie viele Personen einziehen sollen und zu welchem Mietpreis die Wohnung monatlich vermietet werden soll, kann das entsprechende Inserat vorbereitet werden. 

Nachdem eine Vorauswahl einiger potentiellen Mietinteressenten getroffen wurde, muss zunächst deren Bonität geprüft werden. Dies gelingt am einfachsten mit der Mieterselbstauskunft, der Schufa-Auskunft, der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, dem aktuellen Arbeitsvertrag, bzw. den letzten drei Gehaltsnachweisen. 

Sobald Sie ggf. noch mit den potentiellen Mietinteressenten gesprochen und eine Entscheidung getroffen haben, wird der Mietvertrag aufgesetzt. Bitte beachten Sie die ab dem 25.05.2018 gültigen Datenschutz-Grundverordung (DSGVO). Auch als privater Vermieter drohen bei Missachtung erhebliche Strafen. 

Gerne sind wir Ihnen bei der Vermietung Ihrer Immobilie behilflich. 

Wie viel Mietkaution darf ich als Vermieter verlangen?2018-06-24T12:40:49+00:00

Wenn es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt, ist die Höhe der Mietkaution auf das Dreifache der monatlichen Kaltmiete begrenzt.
Bei der Kaltmiete handelt es sich um die Miete abzüglich der Betriebskostenpauschale bzw. -vorauszahlungen. Dies ist im BGB § 551 Abs. 1 geregelt.
Als Vermieter können Sie auch eine Bürgschaft als Mietsicherheit verlangen. Hierbei ist zu beachten, dass beide Sicherheiten nicht das Dreifache der Kaltmiete übersteigen dürfen. Andernfalls liegt eine unzulässige Doppelsicherung vor.

Welche Formen der Mietkaution gibt es?2018-06-24T12:44:22+00:00

Die Art der Mietkaution können die Mietvertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren. Der Vermieter muss jedoch die im Rahmen des Mietverhältnisses erhaltene Kaution separat von seinem eigenen Vermögen auf einem verzinsten Mietkautionskonto anlegen.

Folgende Formen sind möglich:

  • Barkaution: Der Mieter händigt dem Vermieter die vereinbarte Summe bar aus oder überweist den Betrag auf das vom Vermieter genannte Konto.
  • Sparbuch: Der Mieter eröffnet auf seinen Namen ein Sparkonto und verpfändet das dazugehörige Sparbuch an den Vermieter
  • Bankbürgschaft: Hier bürgt die Bank des Mieters für seine Bonität.
  • Mietkautionsdepot:  Mieter können hier Ihre Kaution auch in Renten-, Immobilien- und Garantiefonds investieren. Das Guthaben des Mietkautionsdepots muss an den Vermieter verpfändet werden.
  • Kautionsschutzbrief: Hier wird die Mietkaution in Form einer Versicherung abgesichert. Der Mieter muss lediglich einen “Versicherungsbeitrag” entrichten wie z.B. bei einer Haftpflichtversicherung.
Welche Pflichten habe ich als Vermieter?2018-06-24T12:47:08+00:00

Die Pflichten des Vermieters sind im BGB § 535 verankert.

Im wesentlichen hat der Vermieter folgende Pflichten:

  • Den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.
  • Während der Mietzeit die Wohnung/das Haus in dem Zustand zu erhalten, wie Sie angemietet wurde.
  • Gestattung der Aufnahme von engen Familienmitgliedern wie z.B.  Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kindern, wenn dadurch die Wohnung nicht überbelegt wird.

FAQ für Käufer


Welche Nebenkosten entstehen bei dem Kauf einer Immobilie?2018-06-24T13:13:04+00:00

Mit diesen Erwerbsnebenkosten sollten Sie beim Kauf einer Immobilie rechnen:

  • Notarkosten:
    Diese richten sich nach der Höhe des notariell beurkundeten Kaufpreis. Der Notar berechnet für seine Dienstleistung ca. 1,5 % des Kaufpreises.
  • Grunderwerbssteuer:
    Die Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt in Berlin 6 % und in Brandenburg 6,5 % des Kaufpreises.
  • Maklercourtage:
    Wird die Immobilie über einen Immobilienmakler erworben, beträgt die Courtage für den Käufer in Berlin und Brandenburg in der Regel 7,14 % des beurkundeten Verkaufspreises der Immobilie.
Wann erfolgt der Besitz- bzw. Eigentumsübergang?2018-06-24T13:26:54+00:00

Aus rechtlicher Sicht besteht ein entscheidender Unterschied zwischen Eigentum und Besitz. Denn dem Eigentümer gehört eine Sache, der Besitzer hat lediglich das Recht, eine Sache zu nutzen. Eigentum und Besitz einer Sache können dementsprechend unterschiedlich sein. Ebenso verhält es sich mit den Zeitpunkten von Besitzübergang und Eigentumsübergang. Sie sind nicht unbedingt identisch.

Bei dem Kauf einer Immobilie erfolgt der Besitzübergang in der Regel vor dem Eigentumsübergang. Im notariellen Kaufvertrag steht üblicherweise, dass die Schlüsselübergabe unmittelbar nach der vollständigen Kaufpreiszahlung stattfindet. Dieser Termin ist in der Regel vor der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Mit der Übergabe der Schlüssel erhält der Käufer zwar das Recht, die Immobilie zu nutzen und wird zum Besitzer, jedoch ist er durch die noch nicht erfolgte Eintragung im Grundbuch noch kein Eigentümer. Durch den Besitzübergang ist der Käufer ab diesem Zeitpunkt für die mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten verantwortlich. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt oft erst mehrere Wochen nach der Schlüsselübergabe durch die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. 

Welche Immobilie kann ich ich mir leisten?2018-06-24T14:03:46+00:00

Damit Sie einen ersten Eindruck erhalten, welche Immobilie Sie sich leisten könne, müssen Sie sich einen Überblick Ihrer finanziellen Situation verschaffen. Dabei müssen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben sowie auch Ersparnisse analysieren. Um weitere Auskünfte über Ihre finanziellen Möglichkeiten zu erhalten, empfehlen wir Ihnen auf unser Netzwerk zurückzugreifen.

Gerne verweisen wir Sie an unseren erfahrenen Finanzexperten.

FAQ für Mieter


Welche Unterlagen benötige ich als Mietinteressent?2018-06-24T14:08:53+00:00

Bereits zur Besichtigung sollten Sie folgende Unterlagen mitbringen:

  • Selbstauskunft
  • Einkommensbescheinigung (letzten drei Gehaltsnachweise)
  • Schufa-Auskunft
  • ggf. eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Wie setzt sich die Miete zusammen?2018-06-24T14:15:02+00:00

Die Warmmiete setzt sich aus dem Kaltmietpreis und den Nebenkosten (z.B. Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Hauswart, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Schornsteinpflege, Gebäudeversicherungen, etc.) zusammen. 

FAQ für allgemeine Fragen


Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?2018-06-23T13:03:19+00:00

Bei dem Erwerb einer Immobilie fällt i.d.R. für den Käufer die Grunderwerbsteuer an. Der Kaufpreis dient dabei als Berechnungsgrundlage, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% Grunderwerbsteuer zu zahlen sind. In Berlin werden 6% fällig, in Brandenburg sogar 6,5%. Diese Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten und sollte daher bei dem Kauf einer Immobilie bei dem Finanzierungsbedarf berücksichtigt werden. Erst nachdem die Gewerbesteuer vollständig an das zuständige Finanzamt bezahlt worden ist, wird der Notar die Eintragung in das Grundbuch beantragen.

Was ist das Bestellerprinzip?2018-06-23T13:03:03+00:00

Seit 2015 gibt es für Mieter und Vermieter eine wesentliche Änderung: Das Bestellerprinzip schreibt vor, dass der Vermieter bei einer Vermietung die Kosten für den Makler übernehmen muss. Auch wenn der zukünftige Mieter einen Makler mit der Mietwohnungssuche beauftragt, muss er die Courtage bezahlen. Somit gilt das allgemein geltenden Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“!

Bei Immobilienkäufe und -verkäufe gilt dieses Prinzip nicht. Hierbei entscheidet der Eigentümer selbst, ob die Maklerprovision der Käufer trägt oder zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird. In der Regel trägt der Käufer die gesamte Courtage.

Wie hoch ist die Maklercourtage und wer zahlt diese?2018-06-23T15:39:40+00:00

Bei privaten Immobilienkäufen und -verkäufen ist die Courtage frei verhandelbar und beträgt i.d.R. zwischen 3% und 6% des Kaufpreises zzgl. MwSt.. 

Wie erkenne ich einen seriösen Immobilienmakler?2018-06-24T14:44:18+00:00

Der Berliner Immobilienmarkt ist durch eine hohe Objektnachfrage geprägt. Daher ist eine gute Beratung für Käufer und Verkäufer beim Immobilienverkauf äußerst wichtig. 

Ein seriöser Immobilienmakler wird Sie im Vorfeld des eigentlichen Immobiliengeschäftes umfassend beraten und aufklären. So erhalten Sie einen kostenlosen Überblick in die Rahmenbedingungen wie z.B. dem Maklervertrag. Eine ausführliche und kostenlose Wertermittlung gehört selbstverständlich ebenfalls dazu. 

Werfen Sie einen Blick auf die Webseite des Maklers. Dort erhalten Sie einen ersten Eindruck über die Expertise des Maklers. Ein seriöser Immobilienmakler ist in der Regel Mitglied in mindestens einem Berufsverband und verfügt zudem über eine ausreichende Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung.

Wie erhalte ich die Tippgeber-Provision?2018-06-24T15:03:00+00:00
  1. Wir überprüfen, ob uns die Immobilie bereits bekannt ist.
  2. Wir finden heraus, ob die Immobilie bereits angeboten wird.
  3. Wir nehmen Kontakt mit dem Eigentümer der Immobilie auf und bieten ihm unsere Verkaufsdienstleistung an.
  4. Wenn ein Maklervertrag mit dem Eigentümer geschlossen wird, beginnen wir mit der Vermarktung.
  5. Bei einer erfolgreichen Vermarktung der Immobilie durch uns erhalten Sie, nachdem die Courtage auf unserem Konto eingegangen ist, 10 % von der für diese Immobilie an uns gezahlten Provision.

War Ihre Frage nicht dabei?

Selbstverständlich unterstützen wir Sie bei Ihrem Vorhaben und beantworten Ihre Fragen auch gerne persönlich.